El mercado industrial y logístico de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), al igual que las zonas cercanas a Guadalajara y Monterrey, tiene una alta competencia y alzas en precios en espacios de last mile (última milla).
Son mercados localizados en territorio clave para acelerar el comercio, controlar costos operativos y reducir la huella de carbono de su operación.
Estas tendencias se basan en cambios que potenció la pandemia, como las ventas del e-commerce, que crece desde 2023 a un ritmo anual de 25 por ciento.
La cercanía a los grandes centros de consumo es una razón de peso. En especial, como han señalado expertos, porque cada kilómetro que una bodega se aleja de la CDMX, el precio de renta por m2, se reduce 0.2 por ciento.
Es un factor relevante en el mercado más grande del país, con un inventario que llega a 12.20 millones de m2 existentes, mismo que creció 8.8 por ciento.
Otro factor son los precios que se ubican en un rango de 7.33 hasta 14.50 dólares por m2 en construcción pre arrendados y en construcción, además de que los indicadores podrían presionar más porque varios activos tienen en su cartera contratos de largo plazo por vencerse.
CBRE México estimó al cierre del primer trimestre una absorción bruta o espacios comercializados por 307 mil 638 m2, impulsados por renovaciones en corredores como Cuautitlán y Tepotzotlán, que junto con Tultitlán integran el Corredor CTT, también conocido como de la última milla.
Los pre arrendamientos son una tendencia porque han permitido a las empresas asegurar espacio para naves tipo big box mayores a 20 mil m2.
Es la respuesta a que 56 por ciento del pipeline en construcción no tiene disponibilidad y que la actividad llegó a un nivel de 110 mil 100 m2 en corredores como Cuautitlán, donde se concentra 61 por ciento, 17 por ciento en Zumpango – AIFA; Tultitlán, con 15 por ciento, y Vallejo – Azcapotzalco, con 7 por ciento.
Es justo en el pipeline de proyectos en planeación donde vendrán más de 2 millones de m2, 55 por ciento proyectos built to suit, mientras que 45 por ciento son para naves especulativas.
De lo nuevo destaca el corredor Zumpango – AIFA, donde se ubica 53 por ciento de estos proyectos, como resultado del impulso logístico que alcanzaría la zona, seguido por el CTT (Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán), con 32 por ciento.